办理房地产业务基本技能

作者:jx01??? 访问量:1661??? 发布时间:2015-06-01

办理房地产业务基本技能

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? ? ? ? 近年来我国房地产市场法治秩序的逐渐形成,基层法律服务工作者在房地产法律服务业获得了更多的发展空间。而房地产项目投资大、周期长、运作程序复杂等特点,决定了对长期从事普通民事法律事务的基层法律服务工作者而言是一个巨大的考验。基层法律服务工作者担任房地产项目法律顾问可以把握房地产开发、建设的每一个阶段的非诉讼服务,协助当事人达到预防法律纠纷的目的。本文结合现行房地产法律、法规和作者工作实践总结,从土地使用权取得、房地产项目立项与审批、项目融资、房屋拆迁、工程招投标、建设工程承包合同签订与履行、商品房销售、前期物业管理八个阶段浅述基层法律服务工作者在为房地产项目提供法律服务的工作内容。

? ? ? ? 一、取得国有土地使用权中的法律服务的工作内容

? ? ? ? 取得国有土地的制度具有一定的地域性——必须关注各地配套的地方性法规、地方政府规章、行政部门的规定等。它所涉及制度:国有触底储备、经营性土地出让、建设项目用地预审、国有土地使用权行政审批等 ? 。 ? ?

? ? ? ? 国土资源部于2002年5月发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(第11号令),该令明确规定从2002年7月1日起,对商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。在国家大力治理土地市场的背景下,以招标拍卖挂牌获取国有土地使用权成为目前土地市场上取得一手地的主要方式。

? ? ? ? 土地一级开发阶段 ? 土地使用权取得阶段基层法律服务工作者相关法律事务

? ? ? ? 1.协助确定取得方式,提供法律分析及建议

? ? ? ? 2.以招拍挂形式取得的,协助与土地管理部门协商供地条件、确定土地供应的经济指标、协助编制投标文件、协助签署土地出让协议。

? ? ? ? 3.以划拨形式取得的,协助办理划拨申请手续等

? ? ? ? 4.以转让方式取得的,起草、审核土地使用权转让协议,土地评估、确定低价、明确税费负担等。

? ? ? ? 5.租赁方式取得的,起草、审核土地租赁协议,协助办理土地租赁手续等。

? ? ? ? 6.与政府有关部门沟通,起草、修改相关请示文件。

? ? ? ? 同时,基层法律服务工作者还应当依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城乡规划法》、《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》等规定,在招标取得国有土地使用权的过程中提醒房地产开发商注意以下事项:
? ? ? ? (一)开发商需要提交的材料:

? ? ? ? (1)根据招标公告和招标文件的要求制作的参加国有土地使用权出让竞标的投标文件;

? ? ? ? (2)营业执照复印件;

? ? ? ? (3)房地产开发资质证书;

? ? ? ? (4)银行出具的资信证明文件。
? ? ? ? (二)投标文件应具备以下条件:

? ? ? (1)遵循招标文件的各项规定;

? ? ? (2)对招标文件的要求作出实质响应;

? ? ? (3)对招标项目提出合理价格;

? ? ? (4)各种资质文件、技术文件应要求备全。
? ? ? ? (三)协助开发商监督开标、评标过程的公开、公平。

? ? ? ? (四)协助做好国有土地使用权转让合同审查:

? ? ? ? 二、 ? 在房地产项目的立项与审批中协助从事的法律服务内容
? ? ? ? 立项申请与审批是房地产开发最初的法律程序,只有经过立项审批才能进行后面的各种程序,房地产开发商的经营目标才有可能成为现实。在此阶段,项目法律顾问应依据《中华人民共和国城乡规划法》、地方性城市建筑规划管理办法、城市规划条例等对开发商所选定地块的合法性、可操作性进行考证,并提供法律意见;审查各项报批程序中的申报文件;起草、审查与设计单位签订的委托设计合同,确定与设计者的法律关系;保障项目用地的合法、有效。以已开发使用的城镇国有土地为例,基层法律服务工作者应按以下基本步骤提示开发商注意:
? ? ? ? (一)项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商应向规划部门申报规划要点。
? ? ? ? (二)项目建议书批复后,开发商应向规划部门申报项目选址、定点。
? ? ? ? (三)在规划部门下发选址规划意见通知书后,根据规划部门对项目用地的详细意见和下达的规划设计条件由开发商完成方案设计,并报规划部门审定。
? ? ? ? (四)根据审定的设计方案,可以编制初步设计和施工图。
? ? ? ? (五)向土地及拆迁部门征询有关用地及拆迁安置意见后,可以向规划部门申请建设用地规划许可证。
? ? ? ? (六)在项目列入年度计划后,申办开工手续前,申领建设工程规划许可证,该证是开工手续的必备文件。
? ? ? ? (七)申领房地产开发项目手册,开发商应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在该手册中,并定期送房地产开发主管部门备案。

三、在房地产开发项目融资中的法律服务
? ? ? ? 无论开发商决定采用哪种融资方式,都需要与他方通过合同形式确定一种债权债务关系,而这种关系的确立,基层法律服务工作者应为开发商把关,尽量降低各种风险。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及金融机构有关规定,在以下方面协助开发商进行合法融资活动:
? ? ? ? (一)向开发商明确房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%,分期开发的,分期投资额应与项目规模相适应。 ? ? ? ? ? ? ?

(二)协助开发商进行融资方案选择,审查产权结构设计,做出正确的融资决策。
? ? ? ? (三)以申请银行(或银团)贷款作为融资方式的开发商,应协助其制定贷款方案、编制有关文件。
? ? ? ? (四)以联合开发房地产作为融资方式的开发商,无论其选择采用合作模式、合伙模式还是组建项目公司模式,都应协助其评价投资人,严格把握合法性参与谈判,合理分配投资所得,协助编制融资文件、联营协议。

? ? ? ? 四、在房屋拆迁过程中的法律服务
? ? ? ? 房屋拆迁处于建设项目的前期工作阶段。开发商在依法取得土地使用权后,可申办拆迁许可证,实施拆迁工作。在此阶段,开发商需要与众多原房屋产权人处理原有房屋拆迁事宜,签订拆迁补偿协议、拆迁安置协议。这些工作涉及到大量法律性、政策性很强的问题,需要基层法律服务工作者介入或由其直接处理。作为基层法律服务工作者应当遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、地方性拆迁管理条例、实施细则等按以下程序协助开发商开展拆迁工作:
? ? ? ? (一)准备申请拆迁许可证所需要提交的文件,包括建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁补偿方案、金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。经房屋拆迁行政管理部门批准,核发拆迁许可证。
? ? ? ? (二)发放拆迁许可证后,应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告形式予以公布。
? ? ? ? (三)凭拆迁通知,向有关机关或个人核查被拆迁房屋产权情况、使用情况及租赁情况。向公安部门申请冻结户口。向房产管理部门申请暂停办理拆迁范围内房屋的全部新建、改扩建、买卖、租赁、抵押、交换等房地产业务。
? ? ? ? (四)起草或审查补偿、安置协议,与被拆迁人签订补偿、安置协议。
? ? ? ? (五)处理可能发生的因拆迁纠纷引发的行政、司法程序。

? ? ? ? 五、在建筑工程招投标活动中的法律服务

? ? ? ? 建筑工程招投标是一项专业性较强的工作,基层法律服务工作者提供专业化法律服务也就极为重要。基层法律服务工作者的目的就是保证招标活动在“公开、公平、公正和诚实信用”原则下进行。基层法律服务工作者参加到开发商组织的招标机构中,作为招标机构的成员参与整个招标工作,以保证招标活动的合法、有效。应严格依照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》、《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》等法律、法规、规章,从以下层面提供法律服务:
? ? ? ? (一)依据建设部下发的《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》审查招标代理机构是否符合规定条件。
? ? ? ? (二)协助开发商起草和代理签订与招标代理机构的委托书协议。
? ? ? ? (三)协助招标代理机构编制招标文件,招标文件一般包括投标邀请书、投标人须知、合同主要条款、投标文件格式、工程量清单、技术条款、设计图纸、评标标准和方法、投标辅助材料,并应当在招标文件中对实质性要求和条件用醒目方式标明。基层法律服务工作者还应当协助对招标文件进行澄清或修改、完善。
? ? ? ? (四)作为招标人的代理人参加标前会、开标会,协助定标。
? ? ? ? (五)审查投标人资格,审查投标人提供的文件、资料是否符合招标文件的实质性和程序性要求。
? ? ? ? (六)草拟、审查招标工程承包合同。
? ? ? ? (七)协调、处理在建设工程招投标过程中与招标代理机构、投标人之间发生的争议。

? ? ? ? 六、在建设工程施工合同签订与履行中的法律服务

? ? ? ? (一)在建设工程施工合同签订阶段,基层法律服务工作者应依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》的相关规定,除对主承包合同进行审查、监管外,基层法律服务工作者还要参与、组织签订有关分包合同、材料采购合同、供用电合同、公共配套设施合同等一系列合同。 ? ? ? ? ? ?

做好对施工企业组织合法性、建设合法性及资信的调查工作;
? ? ? ? (2)审核合同条款,保障合同合法有效;
? ? ? ? (3)注意建设工程施工合同通用格式条款与协议条款之间的关系,通用格式条款如不在协议条款中予以明确,将不产生约束双方的作用;
? ? ? ? (4)协助合同风险控制,建立一整套完整的合同内部联签和管理体系。
? ? ? ? (二)在建设工程施工合同履行阶段,基层法律服务工作者应当依据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《工程项目建设管理单位管理暂行办法》等法律、法规、部门规章,做好以下工作:
? ? ? ? (1)与开发商工程管理人员密切配合,促使承包方认真履行承包合同,保证工程质量;
? ? ? ? (2)协助杜绝转包行为,遏制不规范分包行为,监督施工方履约;
? ? ? ? (3)注意通过合同方式对负责“七通一平”的专营公司的行为加以制约,以保障开发商利益;[三通一平"(通水、通电、通路、平整土地)、"五通一平"(通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地)、"七通一平"(通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地)]
? ? ? ? (4)施工阶段项目法律顾问还应协助建立规范、严密的操作程序和议事程序,以避免纠纷或者为日后可能出现的纠纷做好证据准备。
? ? ? ? (三)竣工验收阶段,基层法律服务工作者应依据《建设工程质量管理条例》、《建设项目(工程)竣工验收办法》完善建设工程最后的收尾工作。
? ? ? ? (1)协调开发商、承包方、监理方三方关系,明确三方在验收阶段的权利、义务;
? ? ? ? (2)协助准备有关文件资料、会议纪要、分段验收证明及隐蔽工程验收记录等;
? ? ? ? (3)监督竣工验收程序,使之符合合同约定竣工验收标准;
? ? ? ? (4)就验收过程中可能发生的法律责任问题与各方交涉并保存证据。

? ? ? (四)把握好建设工程施工合同纠纷案件中的几个问题

? ? ? ? 1、合同效力审查。 ? ?

? ? ? ? 该工程的发包是否需要经过招投标;主体(营业执照、资质证书),考察承包单位的履行能力,技术力量;没有或超越资质、借用资质的,均有可能导致合同无效。 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 五类情形的建设施工合同无效:A、承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的;B、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;C、建设工程必须进行招标而未招标或中标无效的(大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目;使用国际组织或外国政府贷款、援资的项目)(商品房住宅包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,达到下列标准之一的,必须进行招标: ?

? ? ? ? (一)施工单项合同估算价的200万元人民币以上的; ? ? ?

? ? ? ? (二)重要设备、材料等货物的采购,单项合同估算价在100万元人民币以上的; ? ? ? ?

? ? ? ? (三)勘察、设计、监理等服务的采购,单项合同估算价在50万元人民币以上的; ? ? ? ?

? ? ? ? (四)单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准,但项目总投资额在3000万元人民币以上的。);

? ? ? ? D、承包人非法转包建设工程的;

? ? ? ? E、承包人违法分包建设工程的。 ? ? ?

? ? ? ? 合同无效但经验收建设工程质量合格的,承包人仍可以要求按合同支付工程价款。如系修复后验收合格的,发包人可将修复费用扣除。 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 合同无效且建设工程经验收质量不合格的,发包人可以拒付工程款,对因此产生的损失,双方按过错程度进行分担。在合同有效的情况下,如果建设工程经验收不合格的,发包人亦可以不支付工程款,同时可以要求承包人进行整改并赔偿相应的损失。 ?

? ? ? ? 2、认可建设工程中的垫资行为 ? ? ? ? ?

? ? ? ? 如双方在合同中对垫资和垫资利息有约定的,按约定发包人应返还垫资及支付垫资利息;但利息标准不得高于中国人民银行发布的同期同关贷款的利率。对垫资没有约定的,按工程欠款处理。对利息没有约定的,不支付利息。 ?

? ? ? ? 3、拖欠工程款,利息支付标准时间问题 ? ? ? ? ?

? ? ? ? 双方在合同中对欠付工程款利息计付有约定的,按约定;无约定的按人行同期同类贷款利率计息。利息从应付工程款之日起计付。如无约定付款时间,按工程实际交付的,为交付之日;没有交付为提交竣工结算文件之日;未交付亦未结算的为起诉之日。 ?

? ? ? ? 4、合同解除权 ? ? 发包人可解除合同的:承包人明确表示或以行为表明不履行合同主要义务的;合同约定的期限内没有完工且在催告的合理期限内仍未完工的;已经完成的建设工程质量不合格且拒绝修复的;非法转包、违法分包建设工程的。 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 承包人可解除合同的:发包人未按约定支付工程价款的;发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的;不履行合同约定的协助义务的。 ? 合同解除后,已完工的建设工程质量合格,可按约定支付相应的工程价款;不合格,可以不支付工程价款。同时守约方可违约方要求赔偿经济损失。 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 5、发包人对工程质量缺陷有过错的,应承担相应的责任。 ?

? ? ? ? 提供的设计有缺陷的(要求在选任设计单位、以及与设计单位的合同要明确相应的责任,以防范风险,减少损失);提供或指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准;直接指定分包人分包专业工程的。 ?

? ? ? ? 6、实际竣工日期问题 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 双方对建设工程实际竣工日期有争议的:建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;承包人提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,为提交竣工验收报告之日;未经竣工验收,发包人擅自使用的,为转移建设工程之日。 ?

? ? ? ? 7、发包人收到结算报告后逾期不答复视为认可 ? ? ? ?

? ? ? ? 合同中约定发包人收到结算报告后在约定期限内不答复的,视为发包人认可结算报告,承包人可依据提交的结算报告主张工程价款。 ? ?

原建设部的《建设工程施工发包与分包计价管理办法》中规定:未约定期限的,为收到结算文件28天。 ? ?

? ? ? ? 2004年10月20日建设部、财政部联合颁布《建设工程价款结算暂行办法》中进一步对工程价款结算问题进行了规定。在建设工程合同履行过程中,承包人在合同约定的调整情况、工程量、工程设计变更等情况发生后,应在14天内将所涉的工程价款变更情况报告给发包人,发包人应在14天内予以确认或提出协商意见,逾期未确认亦未提出其他异议的,视为认可承包人提出变更工程价款。 ?

? ? ? ? 合同以外零星项目工程价款,承包人应在接受发包人要求的7天内就用工数量和单价、机械台班数量和单价、使用材料和金额等向发包人提出施工签证。 ?

? ? ? ? 单项工程竣工结算金额及审查时间:500万元以下,从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起20天;500—2000万元,30天;2000—5000万元的,45天;5000万元以上的,60天;建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算审查确认后15天内汇总,送发包人30天内审查完成。 ?

? ? ? ? 双方在合同中可以约定更长的期限。 ? ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 8、“黑白合同”应以备案的中标合同为准 ? ? ?

? ? ? ? 就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据。 ? ?

? ? ? ? 建议如施工发生合同内容变更的,可以就协商一致的合同内容依法向有关部门备案。

? ? ? ? 9、承包人的工程价款的优先权 ?

? ? ? ? 发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 ?

? ? ? ? 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 ?

? ? ? ? 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

? ? ? ? 七、在商品房销售中的法律服务

? ? ? ? 商品房销售过程中基层法律服务工作者的参与,不仅可以提高办事效率,减少客户的疑虑,提高物业的品牌形象,还可以减少或化解纠纷。项目法律顾问应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》协助办理商品房预售或销售登记备案手续;审查代销商的代销行为;为买卖双方出具《基层法律服务工作者见证书》,以证明合同的效力,增强履约意识。 ? ? ? ?

? ? ? ? (一)协助办理商品房预售或销售登记备案手续。
? ? ? ? 申办商品房预售时基层法律服务工作者应当提醒开发商向房地产主管部门提交以下文件:
? ? ? ? (1)已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证,按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明材料;
? ? ? ? (2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
? ? ? ? (3)工程施工合同;
? ? ? ? (4)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 ? ?

? ? ? ? (二)制定、审核销售文件。
? ? ? ? 这些文件包括商品房买卖合同及补充协议、认购协议书(定购单)、购房须知、作为合同附件的户型图、公共部分、装修标准等。
? ? ? ? (三)确定销售工作流程文件,包括审核单、签约通知书、附件变更单等。
? ? ? ? (四)协助选择商品房代销商,审核代销合同,监管代销行为。
? ? ? ? 有的开发商由于自身业务和能力的限制,需要委托中介机构代理销售商品房。应当签订委托合同,明确双方的权利义务。开发商应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房销售的有关证明文件和商品房销售委托书。 ? ? ? ?

? ? ? ? (五)协助向客户解释合同条款,确认客户提交的身份材料,核实双方签订售房合同的条款,填写购房登记表,制作工作记录,办理到房产部门的备案手续。
? ? ? ? (六)把握好商品房买卖合同纠纷案件中的几个法律问题

? ? ? ? 1、商品房买卖合同:商品房销售:商品房预售、商品房现售 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 商品房预售的条件:交清土地使用权出让金,取得土地使用权证;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。当然这些条件的审查不需要购房者来审查,而是由房产管理部门来审查,因此商品房预售国家实行许可制度,即房地产开发企业必须取得商品房预售许可证。这是一个强制性的规定,无该许可证则双方签订的商品房预售合同无效。但是如果双方发生纠纷,开发企业在起诉前取得商品房预售许可证的,合同可认定为有效。(第二条规定) ?

? ? ? ? 商品房现售的条件:开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;持有建设工程规划许可证和施工许可证;已通过竣工验收;拆迁安置已经落实;供水供电供热燃气通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;物业管理方案已经落实。 ?

? ? ? ? 商品房预售合同、现售合同均应备案,但不以备案作为考量合同效力的依据。如当事人有约定,按约定处理。(第六条规定) ? ? ? ?

? ? ? ? “炒楼花”的问题:买受人另行转让所购买的商品期房的行为,法律不禁止。

? ? ? ? 转让条件:原预售合同备案;买受人已付25%以上的预售款;签订转让合同,并经开发企业认可;再备案;预购方和受让方依法缴纳税费。 ? ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 2、确定的广告内容可视为合同内容,对开发企业具有约束力。

? ? ? ? 开发规划范围内,内容具体确定的,并对价格有重大影响的,视为要约,可作为合同内容。 ? ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 3、商品房认购书的性质,认购定金的性质 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 认购书仅对房屋的基本情况及认购人所付价款及支付时间进行约定。认购书是预约合同,商品房买卖合同是本合同;认购定金是立约定金。(第四条规定)预约合同是为将来订立的本合同而订立的。对双方制约是双方在将来的某个时间应进行订立本合同的行为。如任一方原因而导致本合同没有能够订立,即可适用认购定金条款对违约方进行制约。 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 4、六种情形适用惩罚性赔偿问题(恶意违约,欺诈、面积误差)(第八条、第九条、第十四条规定) ? ? ? ? ?

? ? ? ? 法律依据:消法第四十九条规定、合同法第一百一十三条的规定:经营者对消费者提供的商品或服务有欺诈的,经营者应当支付消费者支付商品的价款或服务费用一倍的赔偿。同时商品房销售管理办法第二十条对房屋实际面积少于合同约定的面积超过面积误差3%的部分,出卖人应当双倍返还买受人的规定。 ?

? ? ? ? 恶意违约致买受人无法取得房屋的,可解除除合同,要求返还已付购房款及利息,赔偿损失,并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。合同订立后,又将该商品房出卖给第三人的(一女二嫁、一房二卖),或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的。 ?

欺诈致合同无效或被撤销或解除的:故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证明的;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的。 ?

? ? ? ? 面积误差比超过3%(小于合同面积)的部分,双倍返还价款。 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 一房二卖或多卖的情形下,购房户选择适用惩罚性赔偿或请求确认出卖人与第三人订立的合同无效(第十条)

? ? ? ? 5、“交钥匙”即为交付房屋,但当事人可以约定(第十一条) ? ? ? ?

? ? ? ? 对房屋的转移占有即交钥匙,视为房屋交付使用。房屋毁损、灭失的风险交付前出卖人承担,交付后由买受人承担。买受人迟延接受的,自通知确定的交付日起由买受人承担。 ? ? ? ?

? ? ? ? 6、质量(保修)问题(第十二、三条):主体质量问题,严重影响正常居住使用。 ? 主体结构存在质量问题,购房人可要求退房并赔偿损失。 ? ? ? ?

? ? ? ? 房屋质量问题严重影响居住使用的,购房人可要求退房并赔偿损失。购房的目的来看,但何为影响居住使用,要具体个案分别情况看待。 ? ? ? ? ?

? ? ? ? 保修问题在保修期内,应承担修复责任。 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 7、面积误差:按实计算,有约定的按约定处理。无约定按:误差3%以内按实结算;误差绝对值超过3%,买受人可要求解除合同退房,返还购房款及利息等。买受人同意履行合同的,大于3%的部分,买受人无须支付价款且产权归买受人所有。小于3%的部分,出卖人双倍返还价款。 ?

? ? ? ? 8、合同解除权的行使:未约定的情形下出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款的,经催告在三个月合理期限内仍未履行的,一方可请求解除合同。当事人可以另行约定。 ? ? ? ? ?

解除权的行使期限一般为一年,如违约方催促守约方行使的,解除权行使期限为三个月。 ? ? ? ? ?

? ? ? ? 9、违约金高低问题 ? ? ? ? ?

? ? ? ? 以违约金过高请求减少的,以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;以违约金过低,请求增加的,以违约造成的损失为准。 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 10、权属登记问题:买受人的义务,出卖人仅仅是协助办理;实践中以出卖人代办为多数。 ? ? ? ? ?

? ? ? ? 合同约定期限内办理;未约定但是期房的,自房屋交付使用90天;现房自合同订立之日起90天内办理。 ? ?

? ? ? ? 在上述期限届满后超过一年,由于出卖人原因,致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人可请求解除合同,赔偿损失。 ? ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 11、按揭问题: ? ?

? ? ? ? 购房人明确以担保贷款方式付款的,如买受人不能订立借款合同无付款能力的,可以解除商品房买卖合同。 ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? 当商品房买卖合同被确认无效或解除、撤销时,贷款银行可要求解除借款合同。 ?

? ? ? ? 八、在前期物业管理中的法律服务
? ? ? ? 确定合适的前期物业管理公司对购房者的直观吸引力是不可忽视的,顺利的物业交接将避免商品房售后可能产生的大量与购房者或是与物业公司之间因房屋保修、物业权属的纠纷。基层法律服务工作者应依据《物业管理条例》完善前期物业管理工作,使开发商将更大的精力投入下一个项目的运营。
? ? ? ? (一)协助选聘前期物业公司。
? ? ? ? 国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地房地产主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业管理公司。 ? ? ? ?

? ? ? ? (二)制定或审查前期物业管理合同,该合同有以下特点:
? ? ? ? (1)前期物业管理合同是与《商品房买卖(预售)合同》同时签订的;
? ? ? ? (2)前期物业管理合同应当经政府有关主管部门审定;
? ? ? ? (3)前期物业管理合同期限未满但业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业管理合同终止。 ? ? ? ?

? ? ? ? (三)协助前期物业管理向正式物业管理交接、过渡,开发商应向前期物业管理企业移交有关竣工验收资料和图纸、设施设备的技术资料、物业质量保修文件和使用说明等。在前期物业服务合同终止时应协助移交给业主委员会。
? ? ? ? 基层法律服务工作者还可以就开发商的特殊需要,设定特殊法律服务阶段。比如开发商欲与跨国酒店管理集团进行定向项目合作,基层法律服务工作者还可以提供阶段性法律服务有:
? ? ? ? (一)协助选择酒店地产运营模式,投资方式。
? ? ? ? (二)协助选择酒店管理集团,参与谈判,审核合作合同。
? ? ? ? (三)房地产项目建设中沟通酒店管理集团,协助达到特殊建筑要求。
? ? ? ? (四)如开发商选择产权式酒店模式,协助选择投资者,监督产权出售,协调开发商、投资者与酒店管理者三方关系。
? ? ? ? 以上浅述基层法律服务工作者对房地产项目进行全程跟踪,可以为开发商提供的法律服务内容。此外,处理项目运营过程中的突发政策变动、不可抗力事件也是基层法律服务工作者全程跟踪中的一项重要工作。基层法律服务工作者利用其专业法律知识应当把突发事件对项目运营产生的不利后果降低至最低点。